อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ทิศทางตลาด สถิติรายได้ และการฟื้นตัวของผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นอย่างยิ่ง จากความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่กลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่บรรยากาศตลาดก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนในปีที่ผ่านมา และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ อันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะบริษัทที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22%, และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงการติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่ใครคือผู้รักษาความสามารถในการทำกำไร?
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (Siri) – 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) – 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai) – 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) – 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) – 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) – 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UWC) – 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand) – 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) – 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate) – 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
ในภาพรวม บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บางบริษัทประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย…ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) – 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri) – 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (Supalai) – 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) – 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้ดี)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) – 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) – 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand) – 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) – 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality Houses) – 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect) – 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายอย่างต่อเนื่อง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของการฟื้นตัวและศักยภาพการเติบโตในอนาคตของบริษัทในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกและไลฟ์สไตล์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งแชมป์กำไร…ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses) – 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (Supalai) – 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) – 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri) – 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property) – 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงรักษาอันดับได้)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) – 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality Houses) – 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding) – 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand) – 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างในการบริหารจัดการของแต่ละบริษัท บางบริษัทอาจประสบความสำเร็จในการสร้างรายได้ แต่ไม่สามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ ในขณะที่บางบริษัทสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส หรือมีกลยุทธ์การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง ทำให้สามารถรักษาผลกำไรไว้ได้ แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและความหวังในการฟื้นฟู
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแน่นอน สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามอง อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการปรับตัว การนำเสนอนวัตกรรม และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความยากลำบากนี้ไปได้
ผู้ประกอบการที่สามารถวิเคราะห์ตลาดได้อย่างแม่นยำ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ และบริหารจัดการทางการเงินอย่างรอบคอบ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน การพัฒนา หรือการมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
อย่าพลาดการติดตามการวิเคราะห์และข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกการเคลื่อนไหวและสามารถคว้าโอกาสในการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณ!
