วงการอสังหาฯ ไทยปี 2566: ฉายภาพจริงผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ ตลาดเผชิญความท้าทาย ท่ามกลางการปรับตัวเพื่อก้าวข้าม
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในแวดวงนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ภาพรวมตลาดที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัจจัยหลายประการส่งผลให้สถานการณ์ซับซ้อนยิ่งขึ้น ตั้งแต่ปัจจัยภายในประเทศ เช่น การรอผลการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค จนกระทั่งเข้าสู่ช่วงปลายปีและต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัวและประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวนของตลาด และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อสะท้อนศักยภาพของแต่ละบริษัทและแนวโน้มที่น่าสนใจสำหรับอนาคตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณการชะลอตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองจากภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่าที่คิด เพราะในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีมากถึง 25 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีผลประกอบการใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสถานการณ์ได้ โดยมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
เจาะลึก 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นในภาวะตลาดชะลอตัว
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ชื่อเดิมคือ Uni-Ventures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้นในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ แม้ว่าภาพรวมตลาดจะชะลอตัวก็ตาม การที่ Sansiri สามารถครองอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมได้นี้ ถือเป็นผลสำเร็จที่น่าจับตา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าบริษัทฯ สามารถเติบโตได้ถึง 12% ในภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้จากการขาย: มาตรวัดสำคัญของผลประกอบการจริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายทรัพย์สินที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าในปี 2566 มีรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมในส่วนของการขายจริง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด: การขับเคี่ยวที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
แม้ว่า AP (Thailand) จะครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย แต่ก็ต้องเผชิญกับการลดลงเล็กน้อย ในขณะที่ Sansiri เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายได้ในภาวะตลาดเช่นนี้ SC Asset เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่นด้วยการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13%
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง และสามารถสร้างรายได้จากการขายในปี 2566 ได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อน สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของบริษัทฯ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด แต่หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ตัวชี้วัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือ กำไรสุทธิ (Net Profit)
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด: ใครคือผู้แข็งแกร่งตัวจริง?
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพและการสร้างผลตอบแทนที่แข็งแกร่ง:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิได้อีกครั้ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง เหตุผลหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษในปีนี้ หากพิจารณาจากผลการดำเนินงานปกติ Supalai และ AP (Thailand) ก็สามารถทำกำไรได้อย่างน่าประทับใจและเฉือนกันอย่างสูสี Sansiri เป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายและโอกาส
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่ได้นำเสนอไป ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของกำลังซื้อที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ มีกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการบริหารจัดการ แต่สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีศักยภาพ หากเลือกพิจารณาจากบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีประวัติผลงานที่ดี และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้การตัดสินใจของท่านแม่นยำและมีประสิทธิภาพสูงสุด ผมขอเชิญชวนให้ติดต่อเข้ามาพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน.
