อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ภาพรวมตลาด ท่ามกลางความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดฝัน แม้ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะสร้างความหวังในการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ภาพรวมกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความไม่แน่นอนนี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567
ความผันผวนนี้เป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้ประกอบการใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของสุขภาพตลาดโดยรวม
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าตกใจ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำของการดำเนินงานหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพราะเป็นรายได้หลักที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจโดยตรง ในขณะที่รายได้รวมอาจมีการบวกหรือลบจากแหล่งอื่นๆ เข้ามา
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 78%, LPN Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้แข็งแกร่งในตลาด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม Top 10 บริษัทในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย Top 10 จะมีโฉมหน้าที่เปลี่ยนแปลงไป:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของการบริหารจัดการ
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้แก่องค์กร
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ บ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
ในสถานการณ์เช่นนี้ การบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด การควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้บริษัทสามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังพิจารณา ซื้อบ้าน คอนโด ในทำเลที่น่าสนใจ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุด ด้วยความรู้ความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่จะช่วยให้คุณคว้าโอกาสในทุกสภาวะตลาด
เริ่มต้นการลงทุนที่ใช่กับผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้ เพื่ออนาคตทางการเงินที่มั่นคงของคุณ!
