ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับพบเจอกับภาวะชะลอตัวอย่างที่ไม่คาดคิด ปัจจัยหลายประการทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงภาพที่ซับซ้อนยิ่งกว่า โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานแรงกดดันของตลาดได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ติดลบ 10%, Pruksa Holding ติดลบ 9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางตลาดที่หลากหลาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย UWC ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีแหล่งรายได้เสริมอื่นๆ เข้ามาช่วยเสริมภาพรวม ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ได้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัทสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอันดับต้นๆ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) กวาดรายได้จากการขายสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรสุทธิให้โดดเด่น หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะเป็นผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ในอันดับ 3 ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ติดโผ Top 10 ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ยังคงเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ด้วยประสบการณ์และกลยุทธ์ที่เหมาะสม บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม มากขึ้น การศึกษาแนวโน้มและผลประกอบการของผู้เล่นหลักในตลาด ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในโลกของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา.
