เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงสำหรับทุกภาคส่วนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ผลพวงนี้ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนของการชะลอตัว
สำหรับปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้หดตัวในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาด้านรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ นำโด่งด้านรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขมีการปรับเปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญ บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทของปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
การหดตัวของรายได้จากการขายพบเห็นได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัววัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว การทำกำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสำคัญที่สุดของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ เพราะหมายถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทของปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ การแข่งขันที่สูงขึ้น การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค การควบคุมต้นทุน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
ในภูมิทัศน์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 นี้ จึงเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดได้อย่างลึกซึ้ง จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือส่วนหนึ่งในวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ การทำความเข้าใจในภาพรวมเช่นนี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง
เราขอเชิญชวนผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ทุกท่าน ร่วมกันวิเคราะห์ วางแผน และปรับกลยุทธ์ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในปี 2567 นี้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแนวทางการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ได้ทันที
