เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 เป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณขาขึ้น แต่ทว่าตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขายคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นภาพรวมให้กลับมาสดใสได้ และความท้าทายเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อผลประกอบการของผู้เล่นหลักในตลาด เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและก้าวข้ามผ่านสถานการณ์อันยากลำบากนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงที่ต้องจับตามอง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 พบว่า ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวม มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญกว่านั้น คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่ได้ผลในยามท้าทาย
ในส่วนของบริษัทที่ทำรายได้จากการขายได้โดดเด่นที่สุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ โดยมีรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 ส่วนอันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์
การทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่มีผลต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ ทั้งในด้านรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการประเมินความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร และความสามารถในการปรับตัวให้อยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามผ่านความท้าทายในปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนและกลยุทธ์ทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตอันใกล้
