บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้ชนะตัวจริงคือใคร ท่ามกลางความท้าทายที่รอปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันที่ไม่คาดคิด จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่กำลังจะทะยานของปี 2565 กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ลากยาวมาตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทองของไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์ที่เห็นในปี 2566 นี้ ดูเหมือนจะยังส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดฝ่าฟันความผันผวนนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่ยังคงต้องต่อสู้กับความท้าทายที่รออยู่ บทวิเคราะห์นี้จะพาไปเจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยเน้นไปที่รายได้จากการขายและกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 อย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตามอง
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปถึงรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ในอุตสาหกรรม
บางบริษัทประสบกับผลกระทบที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
แม้ภาพรวมจะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและครองตำแหน่งผู้นำในแง่รายได้รวมได้ สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
การพิจารณารายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจไม่เพียงพอที่จะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ เข้ามาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายโครงการ (Sales Revenue) คือหัวใจหลักที่แสดงถึงความสามารถในการผลิตและส่งมอบผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้บริโภค
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงสุด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
แม้ภาพรวมของรายได้จากการขายจะดูอ่อนแรง แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาหรือเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดได้ สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงผลงานอันโดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์และการพัฒนาโครงการที่เริ่มให้ผลตอบแทนอย่างน่าพอใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของกำลังซื้อ หรือแม้กระทั่งการเปลี่ยนแปลงของกฎระเบียบต่างๆ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด และนำเสนอกลยุทธ์การขายและบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกลุ่มที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 นี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและลดความเสี่ยง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างถ่องแท้ และมองหาแนวทางในการสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและก้าวสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสใหม่ๆ ที่รอให้คุณค้นพบ
