ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยอดขายสะดุด กำไรหดตัว แต่ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความหวังจะพุ่งสูงขึ้นจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงไม่ต่างจากปีที่ผ่านมานัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างใกล้ชิด จากการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งนี้
รายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่ภาพรวมบริษัทส่วนใหญ่เผชิญความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเผชิญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีการเติบโตถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
AP (Thailand) กลับมาเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) ได้กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็ยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ซึ่งสามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังเฉิดฉายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและสร้างผลกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) ต่ำ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นเจ้าแห่งกำไร แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยพิเศษนี้ออกไป Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากเย็น
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 เป็นของ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่หลากหลายในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเผชิญ แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตและทำกำไรได้อย่างน่าประทับใจ แต่ภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์ธุรกิจในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแนวทางการเติบโตที่ยั่งยืนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย.
