บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่กำลังเปลี่ยนแปลงและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่ได้รับแรงส่งมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งดูเหมือนว่าธุรกิจกำลังจะทะยานขึ้นอย่างเต็มที่ กลับกลายเป็นภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงดำเนินต่อไปยังปี 2567 ซึ่งยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในสนามแห่งการแข่งขันนี้
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
เมื่อประมวลผลข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีรายได้ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมติดลบที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) รายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ: รายได้รวมสูงสุดท่ามกลางความผันผวน
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 นั้น Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% จากปีก่อนหน้า สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ U City) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: ข้อมูลต้นฉบับระบุชื่อ Univentures ซึ่งปัจจุบันคือ U City) อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของอันดับจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์: ความแข็งแกร่งด้านการขายที่พิสูจน์ได้
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้อยู่ในแดนบวกได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกได้ที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่มักปรากฏชื่อในกลุ่มนี้ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แต่เหนือสิ่งอื่นใด ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายมากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเปลี่ยนยอดขายให้เป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นนำ: กำไรสูงสุดด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่ง “แชมป์เก่า” แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดย Sansiri แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ เชื่อมั่นได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างลึกซึ้ง ทั้งในเชิงมหภาค (เช่น ภาวะเศรษฐกิจ นโยบายรัฐ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย) และจุลภาค (เช่น ความต้องการของผู้บริโภค ต้นทุนการก่อสร้าง การแข่งขันในแต่ละเซกเมนต์) คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถปรับตัวและวางกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เรากำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป และความคาดหวังในด้านเทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมที่สูงขึ้น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด จะเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และค้นหาโอกาสใหม่ๆ ที่ซ่อนเร้นอยู่ในตลาดเสมอ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและการวิเคราะห์เฉพาะบุคคล ที่จะช่วยนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
