วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน 41 บริษัทจดทะเบียน สู่การปรับตัวในยุคตลาดผันผวน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ จากความคาดหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นภาพตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยเร่งจากการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนที่ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่เห็นในปี 2566 นี้ ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้มาอย่างไม่เคยหยุดนิ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ในรายงานฉบับนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเร่งปรับกลยุทธ์
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์การชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบไม่ต่างกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่รายได้รวมหดหายไป 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่หลายคนคาดหวังว่าจะต้านทานกระแสได้ดีอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม: การเติบโตที่สวนกระแส
ท่ามกลางภาวะตลาดที่ชะลอตัวนี้ บริษัท แสนสิริ (SIRI) ยังคงแสดงศักยภาพอันแข็งแกร่ง ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโตถึง 12% สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการสร้างรายได้หลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า “รายได้รวม” ซึ่งมักจะรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือรายได้จากการลงทุนอื่น ๆ ที่อาจไม่ได้สะท้อนถึงแกนหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยตรง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีจำนวนถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่รุนแรงเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในวงกว้างของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ อสังหาริมทรัพย์แนวสูง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความเหนียวแน่นของผู้นำตลาด
แม้ภาพรวมจะเผชิญความท้าทาย แต่ AP (Thailand) (AP) ยังคงแสดงความแข็งแกร่งได้อย่างน่าประทับใจ โดยสามารถกลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท
10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำรายได้จากการขาย)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้าสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์แนวราบและคอนโดมิเนียม มาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงการกลับมาของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล และศักยภาพของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มี Ecosystem ครบวงจร
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนสุดท้าย
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
แม้ Land and Houses (LH) จะมียอดรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงสามารถครองแชมป์บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ บริษัท Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง
10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% สะท้อนการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
สรุปและแนวโน้มอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่วงการนี้เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงยากลำบากในปี 2567 ไม่ว่าจะเป็น ตลาดคอนโดมิเนียม, ตลาดบ้านจัดสรร, หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, ทุกเซ็กเมนต์ล้วนได้รับแรงกดดัน การที่บางบริษัทสามารถรักษาการเติบโตและทำกำไรได้ในสภาวะเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การดำเนินงานที่เข้มแข็ง และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ข้าพเจ้ามองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจ กลยุทธ์ที่เน้นการสร้างความแตกต่าง การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่ถูกเป้าหมาย การนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปให้ได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ที่สนใจใน แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2567 การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล และมองเห็นโอกาสในการเติบโตท่ามกลางความผันผวนของตลาดได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานอย่างละเอียดเหล่านี้ เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม หากท่านต้องการทราบถึงกลยุทธ์เฉพาะของแต่ละบริษัท หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
