ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด แม้จะมีโมเมนตัมเชิงบวกจากปลายปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาพความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงความซบเซาไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่เป็นช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนถึงสุขภาพของอุตสาหกรรมได้อย่างดี Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ ปี 2566: ภาพรวมและการกระจายตัว
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึง -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การเปรียบเทียบรายได้รวม 10 อันดับสูงสุด: แสนสิริก้าวสู่แชมป์
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
การพิจารณารายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยสามารถช่วยเสริมตัวเลขรายได้รวมได้ ดังนั้น การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการโดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทต่างๆ อย่างชัดเจน อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับสูงสุดด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานด้านรายได้จากการขายโดดเด่นในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายถึงความเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่าการสร้างยอดขายที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้กำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด: Land and Houses แกร่งกว่าที่คิด
แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ไว้ได้ ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความคาดหวังสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ พิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจ การเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการประกอบการตัดสินใจของคุณ
เพื่อก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกและการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่แม่นยำถือเป็นสิ่งจำเป็น หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติม หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลสำหรับธุรกิจของคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันหาแนวทางที่ดีที่สุดในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ประสบความสำเร็จ.
