เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นปีที่ต้องจับตาเป็นพิเศษสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวเริ่มชัดเจน แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง การวิเคราะห์อย่างรอบด้านจากข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โดย Property Mentor สะท้อนภาพรวมการดำเนินงานที่น่าสนใจในปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ปรากฏชัด
ภาพรวมของรายได้รวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก มีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ประสบภาวะรายได้ติดลบ -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% การหดตัวในระดับนี้ไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยสำหรับบริษัทในอุตสาหกรรมที่ต้องอาศัยการหมุนเวียนของเม็ดเงินและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคเป็นหลัก
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่าแม้แต่ผู้นำตลาดก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวได้
แสนสิริ ผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัทที่โดดเด่นคือแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้รวมสูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้สะท้อนถึงขนาดและความสามารถในการสร้างรายได้ของบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม เช่น การปล่อยเช่า การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการขายเงินลงทุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักคือการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งลดลงถึง -78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่สะท้อนคือ การแข่งขันที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท: การแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตเช่นนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงแรงกดดันต่อความสามารถในการทำกำไรของภาคอสังหาริมทรัพย์
Land and Houses ยืนหนึ่ง! ทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท: เบื้องหลังความสำเร็จ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลสำคัญคือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะเป็นผู้นำอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ของเจ้าสัวน้ำเมาตามมาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 ถึงแม้บางบริษัทจะยังสามารถสร้างรายได้และกำไรได้อย่างน่าประทับใจ แต่โดยรวมแล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนองานขายที่น่าสนใจ และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านสภาวะตลาดเช่นนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาในการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องแม่นยำในสภาวะตลาดปัจจุบัน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราได้ทันที เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณในการบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจและการลงทุนของคุณ.
