เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความผันผวนที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญ
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: การเติบโตที่โดดเด่นท่ามกลางกระแสชะลอตัว
Sansiri (SIRI) กลายเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้น 12% ซึ่งเป็นการเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติด 10 อันดับแรก ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่เข้ามาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยหรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ช่วยผลักดันให้ LH ขึ้นสู่อันดับ 1 หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะคว้าตำแหน่งผู้นำไปได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท, Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท, Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน การปรับตัว, การบริหารจัดการต้นทุน, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะเช่นนี้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสม ท่ามกลางความผันผวนของตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในอนาคต มาติดตามกันต่อไปว่า ภูมิทัศน์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 จะมีหน้าตาเป็นเช่นไร และใครจะสามารถปรับตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด.
