ปี 2566: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายและบททดสอบสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติคือช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ประสบการณ์กว่าทศวรรษที่ผ่านมา ทำให้ผมได้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ในปีที่ผ่านมานี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวน และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตามอง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจยิ่งกว่า นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่ครอบคลุมในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าตกใจ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการรักษาฐานรายได้ภายใต้สภาวะตลาดที่อ่อนแอ
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10: แสนสิริ ผงาดนำ, AP (Thailand) ตามติด
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งระหว่างแสนสิริและ AP (Thailand) ที่เบียดกันมาอย่างสูสี แสนสิริสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ โดยมีการเติบโตที่น่าประทับใจ
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบวกจากแหล่งอื่นเข้ามา ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่า 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ และ ศุภาลัย รักษาความแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ โดยมีแสนสิริตามมาติดๆ ในฐานะหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวก ศุภาลัยยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ ขณะที่ SC Asset แสดงผลงานที่โดดเด่นด้วยการเติบโตอย่างน่าประทับใจ
Central Pattana: ดาวเด่นที่มาแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนเร้นของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และน่าจับตาดูพัฒนาการในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือผลตอบแทนสุดท้ายที่นักลงทุนและผู้ถือหุ้นให้ความสำคัญอย่างยิ่ง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง เหตุผลสำคัญมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ ศุภาลัยและ AP (Thailand) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 และ 2 ตามลำดับ แสนสิริแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายที่แข็งแกร่ง
บทสรุปและมุมมองสำหรับอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนกำลังซื้อที่จำกัด และปัจจัยภายนอกต่างๆ ล้วนส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของทุกบริษัท
ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งขึ้นสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัว กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวผ่านวิกฤตินี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หากผู้ประกอบการสามารถเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค นำเสนอนวัตกรรม และสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
เพื่อที่จะเข้าใจถึงกลยุทธ์ที่บริษัทชั้นนำเหล่านี้ใช้ในการรับมือกับความท้าทาย และเพื่อมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบันและอนาคต เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง.
