ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง และปี 2566 ก็เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้ความคาดหวังเริ่มต้นจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่ดูเหมือนธุรกิจกำลังจะทะยานไปข้างหน้า แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงดูไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมานัก
Property Mentor ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้นำตัวจริงในตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) ครองตลาดรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายนี้ แสนสิริ (Siri) สามารถคว้ารางวัลผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยรายได้ทั้งสิ้น 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ขึ้นนำหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่เน้นการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง รายได้จากการขาย คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของบริษัท เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท (แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ที่ 7%) Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลการดำเนินงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากมี กำไรสุทธิ น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี โดยเฉพาะตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นผู้นำกำไรสุทธิ ด้วยการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ในส่วนของกำไรสุทธิ Land and Houses สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก เหตุผลสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสุทธิโดดเด่น คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้ราว 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้นำอันดับ 1 แทน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
บทวิเคราะห์นี้เป็นการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่ดี สามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว และยังคงสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านวิกฤตนี้ไปได้อย่างสง่างาม
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการดำเนินงานที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เพื่อให้คุณบรรลุความสำเร็จในทุกย่างก้าวของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์.
