วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวจะส่งต่อมา แต่ภาพรวมกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นสัญญาณที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างละเอียด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อวัดผลรายได้ แต่เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
หลายบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ที่ 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) ยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนี้เกิดขึ้นในบริษัทหลากหลายกลุ่ม ตั้งแต่บริษัทที่เผชิญความท้าทายอย่างหนัก เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กลับมาเป็นเบอร์หนึ่งด้านยอดขาย แสนสิริ เติบโตโดดเด่น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ จากแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งถือเป็นผลงานที่โดดเด่นในภาวะตลาดเช่นนี้
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ส่อเค้าฟอร์มร้อนแรง
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัววัดผลกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ปัจจัยสุดท้ายที่ชี้ขาดความเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิ หรือกำไรที่เหลืออยู่ในกระเป๋า ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) คว้าแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังซ่อนเงื่อน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เข้ามาเสริมผลประกอบการ หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ซึ่งเฉือนกันมาอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ไว้ได้
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน จากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยด้านการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาทางเลือกในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และการวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมืออันทรงคุณค่าในการตัดสินใจของท่าน เราพร้อมเสมอที่จะให้คำปรึกษาและเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
