วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566-2567 และก้าวต่อไปสู่ปี 2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคตลาดผันผวน?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคทองที่หยิบจับอะไรก็เป็นเงินเป็นทอง ไปจนถึงช่วงวิกฤตที่ต้องดิ้นรนกันสุดตัว แต่ต้องยอมรับว่าปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงต้นปี 2567 คือหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดสำหรับนักพัฒนาที่ดินในประเทศไทย เดิมทีเราต่างคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะทะยานตัว (Take off) อย่างสง่างามตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้หอมหวานเช่นนั้น ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายหรือ Peak Season ในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถปลุกกำลังซื้อให้ฟื้นคืนกลับมาได้ตามเป้าหมาย
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 สัญญาณของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความท้าทายรอบด้าน ทั้งปัจจัยเรื่อง อัตราดอกเบี้ย นโยบายสินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวด และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น วันนี้ผมจะขอพาทุกท่านไปส่องกล้องมองผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมนี้ ใครคือ “ของจริง” ที่ยังสามารถรักษากำไรและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
หากเรามองที่ตัวเลขดิบๆ จากผลงานของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่มากใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบความน่ากังวลว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบที่เกินกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงกว่า -28% ขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไปถึง -26% และแบรนด์บ้านขวัญใจมหาชนอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ก็ลดลงไป -23% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์ระดับกลางและล่างกำลังถูกบีบด้วยกำลังซื้อที่หดตัวและปัญหาการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารพาณิชย์
สมรภูมิรายได้รวม: “แสนสิริ” เฉือนชนะ “เอพี”
ในตำแหน่งแชมป์รายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำไปได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือว่าทำได้ดีเยี่ยมในสภาวะที่ตลาดซบเซา โดยแสนสิริใช้กลยุทธ์รุกตลาดระดับลักชัวรีที่ลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยมากนัก เบียดเอาชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังรักษามาตรฐานได้ดีด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 10% ก็ตาม
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ความเก่ง” ที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ปรุงแต่งได้จากการขายสินทรัพย์หรือรายได้พิเศษอื่นๆ แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือตัวเลขที่บอกว่าคุณขายบ้านและคอนโดได้จริงๆ เท่าไหร่
เมื่อเราตัดรายได้อื่นๆ ออกไป ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทมียอดขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 299,979 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายลดลง สิ่งที่น่าตกใจที่สุดคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มียอดขายลดลงถึง -38% ส่วนทางด้านอันดับ 1 ในหมวดนี้กลับกลายเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำยอดขายได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็เพียงพอที่จะทวงบัลลังก์ “นักขาย” เบอร์หนึ่งคืนจากแสนสิริได้สำเร็จ
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกหนักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยในปี 2566 มียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์ที่แข็งแกร่งและทำเลที่เชื่อมต่อกับศูนย์การค้ายังคงเป็นอาวุธที่ทรงพลังในการดึงดูดใจผู้ซื้อ
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
กำไรสุทธิคือปลายทางที่สำคัญที่สุดของการทำธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิดได้
แต่สำหรับ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม นักลงทุนและผู้สนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูให้ลึก เพราะกำไรส่วนใหญ่ของ LH ในปีนี้มาจากรายการพิเศษ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) อาจจะขึ้นมาเบียดแย่งตำแหน่งแชมป์กำไรแทน
ที่น่าสนใจมากคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ท่ามกลางวิกฤต แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการเลือกเปิดโครงการในกลุ่มที่มี Margin สูง เช่น คอนโดมิเนียมหรู ใจกลางเมือง
ทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567-2569: โอกาสและความเสี่ยง
เมื่อมองไปข้างหน้า ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2568-2569 จะเข้าสู่ยุค “Real Demand” อย่างเต็มตัว การซื้อเพื่อเก็งกำไรจะหายไปเกือบหมด และเหลือเพียงผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้านใหม่ เพื่ออยู่อาศัยจริง หรือนักลงทุนที่เน้นกระแสเงินสดจากการเช่า (Rental Yield) เท่านั้น
ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดคือ:
การปรับตัวของ สินเชื่อบ้าน: ธนาคารจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อยกู้ ดังนั้น Developer ที่มีระบบ Pre-approve ที่ดีและช่วยลูกค้าบริหารจัดการหนี้ได้จะมีโอกาสปิดการขายได้มากกว่า
การรุกตลาดต่างชาติ: หลังจากจีนเปิดประเทศและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ในพม่าหรือรัสเซียเริ่มตึงเครียด คอนโดมิเนียม ในไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และภูเก็ต จะยังเป็นสินทรัพย์ที่ชาวต่างชาติโหยหา
เทรนด์ Well-being และ Aging Society: โครงการที่เน้นสุขภาพและการรองรับผู้สูงอายุจะไม่ใช่แค่ Option อีกต่อไป แต่จะเป็นมาตรฐานใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคหน้า
อัตราดอกเบี้ย: หากทิศทางดอกเบี้ยเริ่มทรงตัวหรือปรับลดลงในช่วงปี 2568 จะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อบ้านใหม่ ในช่วงนี้ ผมแนะนำว่า “เงินสดคือพระเจ้า” (Cash is King) คุณควรมีสภาพคล่องที่เพียงพอ และเลือกโครงการจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง เพราะบริษัทเหล่านี้จะมีอำนาจต่อรองกับซัพพลายเออร์และสามารถรักษาคุณภาพงานก่อสร้างได้ดีกว่าในช่วงที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างผันผวน
นอกจากนี้ การเปรียบเทียบ ดอกเบี้ยอสังหาริมทรัพย์ จากหลายๆ สถาบันการเงินเป็นสิ่งที่ไม่ควรละเลย การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน ในเวลาที่เหมาะสมจะช่วยให้คุณประหยัดเงินในกระเป๋าได้มหาศาล และหากคุณกำลังมองหา คอนโดมิเนียม ให้เน้นไปที่ทำเลติดรถไฟฟ้าหรือใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ เพราะในอนาคตราคาของที่ดินเหล่านี้มีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น
บทสรุป: ก้าวต่อไปของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
ตัวเลขในปี 2566 อาจดูไม่โสภาสำหรับหลายบริษัท แต่มันคือการ “ล้างไพ่” ครั้งสำคัญเพื่อคัดกรองเฉพาะผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดให้อยู่รอดในตลาด การแข่งขันหลังจากนี้จะไม่ใช่แค่เรื่องของ “ขนาด” แต่เป็นเรื่องของ “ความไว” และ “ความเข้าใจลูกค้า” (Customer Insight) อย่างแท้จริง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในไทยยังไม่ตาย แต่มันกำลังวิวัฒนาการไปสู่รูปแบบใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ใครที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคดิจิทัล และบริหารความเสี่ยงจากปัจจัยมหภาคได้ดี ผู้นั้นจะเป็นผู้ชนะในสมรภูมินี้อย่างแน่นอน
สำหรับท่านที่ต้องการเริ่มต้นวางแผนการเงินเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน การศึกษาข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญคือหัวใจสำคัญ อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดลอยไปในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐาน หากคุณพร้อมแล้วที่จะก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านในฝันหรือสร้างพอร์ตการลงทุนที่มั่นคง [คลิกที่นี่เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และรับข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับโครงการใหม่ล่าสุดก่อนใคร] เพราะในโลกของธุรกิจ “โอกาส” มักจะมาหาผู้ที่เตรียมพร้อมอยู่เสมอ!
