เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์ผลงาน 41 บิ๊กแบรนด์ ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง พร้อมกลยุทธ์รับมือปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับตัวเลขของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของดีเวลลอปเปอร์ไทย หากเราย้อนมองกลับไปในปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เราจะเห็นภาพการเปลี่ยนผ่านที่น่าสนใจมาก จากเดิมที่เราเคยคิดว่าหลังวิกฤตการณ์โลกผ่านพ้นไป ธุรกิจจะกลับมาทะยานแบบ V-Shape แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น K-Shape ที่ชัดเจนยิ่งกว่าเดิม
ความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และมาตรการคุมเข้มการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค วันนี้ผมจะพาทุกท่านไป “ชำแหละ” งบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถประคองพอร์ตและทำกำไรได้ท่ามกลางมรสุม และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะเป็นอย่างไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
จากข้อมูลที่เราเก็บรวบรวมจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ถือว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าคุณลองเจาะลึกลงไปในรายละเอียด คุณจะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สาเหตุหลักที่ผมมองเห็นคือ “การขาดแรงส่งจากกลุ่ม Real Demand” โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน ไม่ผ่านเกณฑ์ (Rejection Rate) พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือ ไรมอน แลนด์ (RML) มียอดรายได้ติดลบมากกว่า 20-28% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มเป้าหมายของพวกเขาได้รับผลกระทบอย่างหนัก
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เองก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าแม้แต่แบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือสูง (Trust) ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมเปลี่ยนทิศของเศรษฐกิจมหภาคได้ หากไม่ปรับพอร์ตโฟลิโอให้ทันท่วงที
สงครามบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ในมิติของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ต้องยอมรับว่าปีนี้เป็นการต่อสู้ที่ดุเดือดระหว่างสองค่ายยักษ์ใหญ่
อันดับ 1: แสนสิริ (SIRI) กวาดรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา เคล็ดลับของพวกเขาคือการรุกหนักในกลุ่ม คอนโดหรู และบ้านเดี่ยวระดับ High-end ที่กลุ่มลูกค้ามีเงินเย็นและไม่ได้รับผลกระทบจากเรื่องดอกเบี้ยมากนัก
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดที่น่ากลัวในเรื่องของการบริหารจัดการ Stock และการเปิดโครงการใหม่ที่ตอบโจทย์คนเมือง
ส่วนอันดับอื่นๆ อย่าง ศุภาลัย (SPALI) และ พฤกษา (PSH) แม้จะยังเกาะกลุ่ม Top 5 ได้ แต่ตัวเลขรายได้ที่ลดลงประมาณ 9-10% ก็เป็นโจทย์ใหญ่ที่พวกเขาต้องแก้ โดยเฉพาะการมองหา New S-Curve ใหม่ๆ เช่น การขยายไปยังธุรกิจสุขภาพ หรือการทำ Mixed-use มากขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: “เอพี” ยังครองแชมป์การขายเก่ง
หากเราตัดรายได้จิปาถะอื่นๆ ออก และดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพื่อวัดฝีมือการระบายสต็อกสินค้าจริงๆ โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันทีครับ
ในเซกเมนต์นี้ เอพี ไทยแลนด์ กลับขึ้นมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริร่วงไปอยู่อันดับ 2 ความน่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 13% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การจับตลาด “บ้านหรู” ในทำเลศักยภาพยังคงเป็นสูตรสำเร็จที่ใช้ได้ผลเสมอใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคปัจจุบัน
สิ่งที่น่าตกใจสำหรับคนในวงการคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่มียอดขายลดลงถึง 38% นี่คือสัญญาณเตือนว่าการพึ่งพาสินค้าเดิมๆ ในทำเลเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไปในโลกที่พฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้กำชัยชนะที่แท้จริง?
“รายได้คือหน้าตา แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” นี่คือคำสอนที่ผมยึดถือเสมอ
เมื่อเรามาดูที่กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากยุคโควิด-19 ได้
แต่ผู้ชนะในมิติกำไรยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท คำถามคือ… ขายได้น้อยลงแต่ทำไมกำไรยังสูง? คำตอบคือ “ชั้นเชิงทางการเงิน” ครับ LH มีการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ว่าการบริหาร Cash Flow และ Asset Portfolio สำคัญไม่แพ้การสร้างบ้านขาย
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรโตก้าวกระโดดถึง 42% จากการโอนโครงการแนวราบระดับพรีเมียม และ ศุภาลัย ที่ยังรักษา Margin ได้อย่างเหนียวแน่นจนเกือบจะแซงขึ้นเป็นที่ 1 ในด้านกำไรจากการดำเนินงานปกติ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
มองไปข้างหน้าสู่ปี 2026 ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุค “Selective Recovery” หรือการฟื้นตัวแบบเลือกข้าง ใครที่ปรับตัวช้าจะถูกคัดออกจากตลาด สิ่งที่เราจะได้เห็นชัดเจนขึ้นมีดังนี้ครับ:
ความต้องการ คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังไม่ตาย: แต่จะเปลี่ยนรูปแบบเป็นห้องขนาดใหญ่ขึ้นที่รองรับการ Work from Anywhere และมีฟังก์ชัน Smart Home ที่สมบูรณ์แบบ
ยุคทองของ การลงทุนคอนโด ต่างชาติ: โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากจีนและรัสเซียที่ยังคงมองหา Safe Haven ในไทย แต่ดีเวลลอปเปอร์ต้องระวังเรื่องกฎระเบียบที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง
ความยั่งยืน (ESG) คือภาคบังคับ: บ้านประหยัดพลังงานที่มีระบบ Solar Cell หรือ EV Charger จะไม่ใช่ Option อีกต่อไป แต่เป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ซื้อใช้ตัดสินใจเลือก ราคาบ้าน 2569
ความยืดหยุ่นทางการเงิน: สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาทางเลือก การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการเปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดจะเป็นทักษะที่จำเป็นมาก
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่สนใจ หุ้นอสังหา ผมแนะนำให้โฟกัสไปที่บริษัทที่มี Backlog แข็งแกร่ง และมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ เพราะในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น บริษัทที่มีภาระหนี้เยอะจะเจอกับความเสี่ยงจากต้นทุนทางการเงิน
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ช่วงนี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริงครับ คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงมาก ทั้งในเรื่องของส่วนลด ของแถม และข้อเสนอพิเศษจากโครงการ แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการเตรียมความพร้อมเรื่อง Credit Score เพื่อให้มั่นใจว่าจะผ่านการพิจารณา สินเชื่อบ้าน อย่างราบรื่น
นอกจากนี้ อย่าลืมมองหาโอกาสในการทำ ประกันบ้าน ที่ครอบคลุม เพื่อคุ้มครองสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดของคุณในระยะยาว
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในวันนี้ไม่ได้วัดกันที่ใครมีโครงการมากกว่ากัน แต่อยู่ที่ใคร “อ่านใจ” ผู้บริโภคได้ขาดกว่าและบริหารจัดการต้นทุนได้มีประสิทธิภาพสูงสุด การที่รายได้รวมของกลุ่มอุตสาหกรรมลดลงเป็นเพียงตัวเลขบนหน้ากระดาษ แต่ในเชิงลึกมันคือการผลัดใบครั้งใหญ่ที่จะคัดสรรเฉพาะผู้ที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้เก่งที่สุดให้อยู่รอด
ไม่ว่าคุณจะเป็นดีเวลลอปเปอร์ นักลงทุน หรือคนทั่วไปที่อยากมีบ้านหลังแรก การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและวิเคราะห์รอบด้านคือหัวใจสำคัญของการตัดสินใจ
หากคุณต้องการปรึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้าน การวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับอัปเดตล่าสุด สามารถลงทะเบียนเพื่อรับข่าวสารและบทวิเคราะห์พิเศษจากเราได้ที่นี่ เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะสำคัญในโลกของอสังหาริมทรัพย์!
