เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน ใครคือเจ้าตลาดตัวจริงที่ยืนหยัดท่ามกลางพายุ?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการและจับตาดูการเคลื่อนไหวของตลาดมาตลอดทศวรรษ ผมต้องขอบอกตามตรงว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “กรณีศึกษา” ที่สำคัญที่สุดบทหนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทย หากเราย้อนกลับไปมองตัวเลขและปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น มันไม่ใช่แค่เรื่องของตัวแดงในบัญชี แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้าและการปรับเปลี่ยนโครงสร้างครั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบมาจนถึงเทรนด์ในปี 2569 นี้
บทความนี้ผมจะพาทุกท่านไป “ผ่าตัด” ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูไส้ในว่า ใครกันแน่ที่แข็งแกร่งจริง และใครที่กำลังประคองตัวอยู่บนปากเหว โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาลู่ทาง ลงทุนคอนโด หรือกำลังวางแผนพอร์ตหุ้นกลุ่มนี้ นี่คือข้อมูล Insight ที่คุณห้ามพลาด
ภาพรวมตลาด: เมื่อความหวังพังทลาย สู่ความจริงที่เจ็บปวด
หากจำกันได้ เราเริ่มต้นปี 2566 ด้วยความหวังเต็มเปี่ยม หลายคนมองว่าโมเมนตัมจากการเปิดประเทศในปี 2565 จะเป็นเชื้อเพลิงชั้นดีให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับมา Take off ได้อย่างสง่างาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างจัง ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ซึมลึก” ตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วง Golden Week ของการโอนกรรมวิธีและการระบายสต็อก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ชี้ให้เห็นตัวเลขที่น่าตกใจของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยมีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า กลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณแรกที่บอกว่า “เค้ก” ก้อนนี้ไม่ได้โตขึ้น แต่กำลังหดตัวลง และที่น่ากังวลกว่านั้นคือ ในบรรดา 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง!
เจาะลึกรายบริษัท: ใครเจ็บหนักที่สุดในรอบปี?
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวไม่ทันย่อมหมายถึงหายนะ เราเห็นบริษัทระดับตำนานและดาวรุ่งหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับ “วิกฤต” หรือมากกว่า 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าพ่อคอนโดระดับล่าง-กลาง ที่เคยยิ่งใหญ่ กลับต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดฮวบถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในเซกเมนต์นี้เปราะบางที่สุด และปัญหานี้ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่แก้ไม่ตกมาจนถึงปัจจุบัน
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: กอดคอกันร่วงลงไปในระดับ -28% เช่นกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้นำตลาดลักซ์ชัวรี่ที่พยายามปรับโครงสร้าง ก็ยังเจ็บตัวหนักด้วยรายได้ลดลง -26%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการที่มักจะเป็น Safe Haven ของนักลงทุน ก็ยังหนีไม่พ้นมรสุมนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่เหนือความคาดหมายของนักวิเคราะห์หลายสำนัก นอกจากนี้ Top 10 ของวงการอย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น (-4%) ต่างก็กอดคอกันตัวเลขแดง สะท้อนให้เห็นว่าพายุลูกนี้รุนแรงจนกระทบทุกคนไม่เลือกหน้า
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในปีที่ยากลำบากนี้ แสนสิริ ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการวางกลยุทธ์ที่เฉียบขาด ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% เอาชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว (AP ทำได้ 38,399 ล้านบาท)
การขับเคี่ยวระหว่างแสนสิริและเอพี กลายเป็น “El Clásico” ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่ผลัดกันแพ้ผลัดกันชนะ แต่สิ่งที่น่าสนใจคือกลยุทธ์ของแสนสิริที่เน้นเจาะกลุ่มตลาดบน (Luxury Segment) และลูกค้าต่างชาติ ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยกว่าจากภาวะหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน
Top 5 รายได้รวมปีแห่งการปราบเซียน:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ความจริงที่น่ากลัว: รายได้จากการขาย (Core Business) หายไปไหน?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือรายได้จากการลงทุนอื่นปะปนอยู่ ตัวชี้วัดสุขภาพที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales Revenue) ซึ่งหมายถึงเงินที่ได้จากการโอนบ้านและคอนโดจริงๆ
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพที่เห็นกลับดูน่ากลัวยิ่งกว่าเดิม:
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท
ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า!
30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลข -11% นี้คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง มันบ่งบอกว่า Demand ที่แท้จริงในตลาดหดตัวอย่างรุนแรง หรือไม่ก็เกิดจากปัญหา Rejection Rate (ยอดปฏิเสธสินเชื่อ) ที่พุ่งสูงขึ้น จนทำให้ยอดจองไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้
กรณีศึกษาที่น่าตกใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลงเหว -78%
แอล.พี.เอ็น.: หายไปเกือบ -40%
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% (นี่คือเหตุผลที่รายได้รวมเขาลดลงน้อยกว่า เพราะมีรายได้จากค่าเช่าและโรงแรมมาช่วยพยุง)
แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าเป็นเบอร์ 1 ด้านการขาย ก็ยังหนีไม่พ้นสัจธรรมนี้ โดยรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อย -2% แต่ถึงกระนั้น เอพีก็ยังครองบัลลังก์แชมป์ด้านยอดขายไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริในหมวดนี้ และพิสูจน์ความเป็น King of Housing ได้อย่างสมศักดิ์ศรี
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางกระดานหุ้นสีแดง มีหนึ่งบริษัทที่พุ่งทะยานขึ้นมาอย่างน่าจับตามอง นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา แม้ภาพจำของเราคือผู้พัฒนาห้างสรรพสินค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้เดินหน้าบุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มสูบ และผลลัพธ์ก็งดงามเกินคาด ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% หรือกว่าหนึ่งเท่าตัว!
กลยุทธ์ Mixed-use ที่นำโครงการคอนโดมิเนียมไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้าในเครือ ยังคงเป็นสูตรสำเร็จที่ทรงพลัง และเป็นโมเดลที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก การเติบโตของ CPN ในเซกเมนต์นี้คือสิ่งยืนยันว่า “ทำเล” และ “Ecosystem” คือหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
Bottom Line: กำไรสุทธิ คือคำตอบสุดท้าย
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) ท้ายที่สุดแล้ว ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนย่อมต้องการเห็นบรรทัดสุดท้ายที่สวยงาม
กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน แต่ในความมืดมิด ยังมีแสงสว่างจาก 2 บริษัทที่โดดเด่นในเรื่องการบริหารจัดการกำไร:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (The Asset Master): แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ LH แสดงความเป็นเสือปืนไวด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท ส่งผลให้กำไรสุทธิพุ่งขึ้นเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการบริหาร Portfolio ที่กระจายความเสี่ยงไว้ในธุรกิจ Recurring Income
แสนสิริ (The Organic Growth): ที่น่าชื่นชมที่สุดคือแสนสิริ เพราะกำไร 5,846 ล้านบาท (โต 42%) นั้นมาจากผลประกอบการหลักล้วนๆ ไม่ได้มีรายการพิเศษขนาดใหญ่มาช่วยหนุน แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการทำกำไร (Net Profit Margin) ที่ดีเยี่ยมในปีนั้น
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ต่างก็ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาท บี้กันมาติดๆ แสดงให้เห็นว่ากลุ่ม Top 5 ของไทยยังคงมีความแข็งแกร่งทางการเงินที่สูงมากเมื่อเทียบกับรายกลางและรายเล็ก
บทสรุปและทิศทางสู่อนาคต (Trend 2026)
จากข้อมูลปี 2566 ที่เราได้ทำการชำแหละไปข้างต้น ส่งผลสะท้อนมาถึงทิศทางของตลาดในปัจจุบันและอนาคต สิ่งที่เราเรียนรู้ได้ชัดเจนคือ:
หมดยุค “Mass Market”: การทำโครงการราคาถูกเพื่อเน้นปริมาณ (Volume) กลายเป็นกับดักมรณะ เพราะกลุ่มลูกค้าเปราะบางกู้ไม่ผ่าน การปรับตัวสู่ตลาด Luxury และ Super Luxury ของผู้ประกอบการหลายรายจึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด
Diversification คือเกราะกันภัย: โมเดลของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ เซ็นทรัลพัฒนา พิสูจน์แล้วว่า การมีขาธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรืออาคารสำนักงาน ช่วยพยุงบริษัทได้จริงในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา
Cash is King: สภาพคล่องคือพระเจ้า บริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ อย่าง ศุภาลัย จะเป็นผู้ที่ยืนระยะได้นานที่สุดไม่ว่าจะเจอกับวิกฤตดอกเบี้ยขาขึ้นกี่รอบก็ตาม
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง หรือการลงทุนใน หุ้นอสังหาฯ ปันผลสูง สิ่งสำคัญคือต้องมองข้ามการตลาดที่หวือหวา แล้วลงลึกไปดูที่ “คุณภาพของรายได้” และ “ความสามารถในการทำกำไร” จริงๆ
ตลาดอสังหาฯ ไทยไม่ได้ตาย แต่กำลัง “คัดเลือกสายพันธุ์” ผู้ที่อ่อนแอจะถูกกลืนกินหรือล้มหายตายจากไป ส่วนผู้ที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้เร็วจะครองตลาดเบ็ดเสร็จ หากคุณไม่อยากพลาดทุกจังหวะการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกในการวิเคราะห์ทำเลและพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในตลาดยุคใหม่ กดติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์เจาะลึกแบบ Exclusive เพิ่มเติมได้ที่นี่ หรือสมัครรับจดหมายข่าวเพื่อก้าวทันทุกเทรนด์การลงทุนก่อนใคร!
