การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาดที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เป็นอีกปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย ได้ทดสอบความแข็งแกร่งของทุกผู้เล่นอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์ถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดได้ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่แพ้กัน
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด 41 แห่ง ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่แฝงตัวอยู่ในภาคส่วนนี้
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ LPN Development (L.P.N. Development), Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้รวม (ปี 2566)
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – ครองตำแหน่งแชมป์รายได้รวม
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand)): 38,399 ล้านบาท – เฉือนอันดับสองไปอย่างน่าเสียดาย
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท – รักษาอันดับที่สามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UWC): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวิเคราะห์รายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่มักมีแหล่งรายได้อื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ก็จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้จากการขาย (ปี 2566)
นี่คือภาพสะท้อนของการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand)): 36,927 ล้านบาท – ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขายที่แข็งแกร่ง
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาตำแหน่งที่มั่นคง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นมาติด Top 5 พร้อมกับการเติบโต 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท – แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า นับเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับกลยุทธ์การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หาก กำไรสุทธิ ที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำ กำไรสุทธิ รวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มี กำไรสุทธิ รวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ยังคงขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มี กำไรสุทธิ ลดลงจากปีก่อน
การจัดอันดับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ตามกำไรสุทธิ (ปี 2566)
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ผู้ชนะที่แท้จริงยังคงพิสูจน์ตัวเองได้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำ กำไรสุทธิ สูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท – เฉือนอันดับสามไปอย่างหวุดหวิด
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand)): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท – แม้ กำไรสุทธิ ลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย ในปี 2567
จากข้อมูลที่รวบรวมมา การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ นี้ ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา คือ ผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญคือ มีการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ดี
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษา หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และมองหาโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
