ปี 2567: การประเมินผลกระทบเชิงลึกต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์ความอยู่รอดและโอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นปีที่หลายคนในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง สานต่อโมเมนตัมจากการเติบโตของปี 2565 ทว่า ความจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์นี้ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องมาตลอดจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินประสิทธิภาพของบริษัทต่างๆ ในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวในภาวะชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
มีหลายบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ มาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำอาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้า Top 5 ได้สำเร็จ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลประกอบการโดดเด่นอย่างน่าสนใจ โดยในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจาก การขายสินทรัพย์ โรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งคิดเป็นกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: กลยุทธ์สู่ความยั่งยืนและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมมองว่าบริษัทที่มีศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์นี้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและยืดหยุ่น ดังนี้:
การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง, การบริหารหนี้สิน, และการบริหารกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการประคับประคองธุรกิจในช่วงที่ยอดขายอาจไม่เป็นไปตามเป้า
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดจริง: การทำความเข้าใจพฤติกรรมและกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง, การนำเสนอโครงการที่มีคุณภาพ, ทำเลที่ตั้งที่ดี, และราคาที่เข้าถึงได้ จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการบริหารจัดการและทำการตลาด: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า, การทำ การตลาดออนไลน์ (Online Marketing) ที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ตรงจุด, และการสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่ดีผ่านช่องทางดิจิทัล จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย
การแสวงหาโอกาสในการลงทุนใหม่ๆ ที่ไม่ใช่แค่โครงการที่อยู่อาศัย: การกระจายความเสี่ยงด้วยการมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการประเภทอื่นๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate), อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรือการร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญ
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): การดำเนินธุรกิจอย่างมีความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ไม่เพียงแต่สร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนและลูกค้าในระยะยาว
มองไปข้างหน้า: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ อาจดูชะลอตัว แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีวิสัยทัศน์ยาวไกล, มีความสามารถในการปรับตัว, และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนที่รัดกุมคือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสใหม่ๆ ในปี 2567 นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
