วิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือตัวจริงในสนามแข่งขัน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เปรียบเสมือนบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่อยู่ในสังเวียนนี้ หลังจากที่ตลาดได้แสดงสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างน่าจับตาในปี 2565 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมนี้จะส่งต่อไปยังปีถัดไป แต่ทว่า ความจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และน่าเสียดายที่ภาพรวมยังไม่สว่างสดใสขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567
ภายใต้สภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ต้องตีความอย่างเข้าใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 หากมองเผินๆ ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าสถานการณ์จริงนั้นแตกต่างออกไป ถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่บริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ SIAM ASSET (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri (SIRI) กลายเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้น 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่ติดอันดับ Top 10 รายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC ASSET): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดประสิทธิภาพที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากการดำเนินงานอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ ก็จะเกิดการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 อีกทั้งมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในแง่รายได้จากการขายก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 ถึง 10 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายพอร์ตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ (Net Profit) ที่น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ประสบความสำเร็จในด้านกำไรคือ การมีกำไรถึง 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ติดอันดับ Top 10 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC ASSET): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา โดยคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรง และความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างนวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพ หรือโครงการ บ้านเดี่ยว กรุงเทพ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทอย่างรอบด้านเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำและเท่าทันตลาด เพื่อให้ธุรกิจของคุณเติบโตได้อย่างมั่นคงในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรงวันนี้!
