ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอันแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุม และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการที่น่าผิดหวัง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงในอัตราประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็เผชิญกับตัวเลขติดลบถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่และเป็นที่ยอมรับในวงการ ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาดขึ้นนำ
เมื่อเจาะลึกรายชื่อ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 เป็นของ แสนสิริ (Siri) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาอย่างใกล้ชิดในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมผลประกอบการจากธุรกิจอื่น ๆ ที่นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทำให้การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนภาพความสามารถในการแข่งขันและกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาดได้อย่างแม่นยำกว่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จากทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในบรรดาบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก พบว่า Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งอยู่ในกลุ่มผู้นำ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่บ่งชี้ถึงความท้าทายของตลาดคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) คว้าอันดับ 1
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ได้ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (Siri) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะมีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเพิ่มขึ้น
อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือบทสรุปสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนอย่างมีประสิทธิภาพของแต่ละบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงมาก ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses สามารถทำกำไรได้สูงเช่นนี้ มาจากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็มีศักยภาพที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 ได้แก่ แสนสิริ (Siri) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งภาพรวมยังคงไม่สดใสนักสำหรับปี 2567 นี้ ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้รอดพ้นจากสภาวะเศรษฐกิจผันผวน
สำหรับนักลงทุน การพิจารณา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลกำไรได้สม่ำเสมอ (consistent profit) การประเมิน ศักยภาพการเติบโตระยะยาว (long-term growth potential) รวมถึงการวิเคราะห์ กระแสเงินสด (cash flow) ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในช่วงเวลาเช่นนี้
ในขณะที่ผู้ประกอบการ จำเป็นต้องทบทวนกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพสูงสุด การสร้างความแตกต่างและความโดดเด่นให้กับผลิตภัณฑ์ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อไป
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยคุณก้าวไปสู่ความสำเร็จ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ ที่จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคงในทุกสภาวะตลาด
