เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางตลาดชะลอตัว?
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ มองย้อนกลับไปในปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่จะเติบโตต่อเนื่องตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลายอย่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้บรรยากาศการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงอึมครึม
ด้วยความใส่ใจในภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่า แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นได้ท่ามกลางกระแสที่ถาโถม
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตัวเลข 3.7 แสนล้านบาท
เมื่อมองภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ในปี 2566 แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักถึงขั้นรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการโครงการและยอดขายในช่วงเวลาที่อุปสงค์ชะลอตัว
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ไม่มีผู้เล่นรายใดรอดพ้นจากสภาวะตลาดที่ซบเซาไปได้โดยสิ้นเชิง
Top 10 ผู้ทำรายได้สูงสุด: แสนสิริเบียด AP คว้าแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แม้ว่าแสนสิริจะคว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมมาได้ แต่ก็เป็นการเบียดกับ AP (Thailand) อย่างสูสี แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งของทั้งสองบริษัท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกจากธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น การให้เช่า หรือบริการอื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
ในปี 2566 ตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง และ อสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ ในภาพรวมมีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมได้ถึง 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้น คือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขายอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความน่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำยอดขายของบริษัทส่วนใหญ่
Top 10 ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้สำเร็จ ขณะที่แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตเป็นบวก ส่วน SC Asset เป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นด้วยการเติบโต 13% และเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่กำลังขยายธุรกิจด้าน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้แสดงผลงานที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายและประสบความสำเร็จ
บทสรุปผลกำไรสุทธิ: กำไรไม่ใช่แค่ตัวเลขยอดขาย
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพการดำเนินงานจนสามารถสร้าง กำไรสุทธิ ได้นั้น คือหัวใจสำคัญที่บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมได้ราวๆ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประกาศผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งย้ำเตือนถึงความท้าทายในการรักษาผลกำไรในสภาวะตลาดเช่นนี้
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ: กลยุทธ์การขายสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิได้อย่างน่าทึ่ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม 2 แห่ง) เข้ากองทุน ช่วยผลักดันให้บริษัทมีกำไรสุทธิสูง หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
แสนสิริแสดงการเติบโตของกำไรสุทธิที่ก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีเยี่ยม แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมาสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องพึ่งพิงรายได้จากการขายโครงการเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อสภาวะตลาด สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลผลประกอบการอย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาวได้
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำพาธุรกิจฝ่าฟันความท้าทาย และวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของท่าน
