เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย ตลาดผันผวน และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น พิเศษยิ่งกว่านั้น เป็นปีที่เต็มไปด้วยความคาดหวังที่สูงลิ่ว จากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ดูเหมือนทุกอย่างกำลังจะ “take off” แต่แล้ว สิ่งที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จะอุบัติขึ้น และความเงียบเหงาทางการตลาดก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องจนสิ้นปี แม้แต่ช่วง “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และดูเหมือนว่าทิศทางในปี 2567 ก็ยังคงไม่แตกต่างไปจากเดิมนัก
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เราได้วิเคราะห์ถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ไม่ใช่เรื่องใหม่
สำหรับ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราทำการสำรวจ สามารถทำรายได้รวมกันตลอดปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างชัดเจน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงไปถึงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม: 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นๆ เข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการแปลงทรัพย์สินเป็นกระแสเงินสดที่แท้จริง ซึ่งในปี 2566 แนวโน้มของรายได้จากการขายก็ไม่แตกต่างจากภาพรวมนัก
จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, LPN Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และสิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ตลาดที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ถึงแม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ การทำธุรกิจก็ย่อมไม่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด ที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปบทเรียนจากปี 2566 และการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความพยายามในการฟื้นตัว แต่ปัจจัยลบหลายประการยังคงกดดันตลาดอยู่ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง และความผันผวนทางการเมือง
ในมุมมองของผม การที่บริษัทจำนวนมากมีรายได้และกำไรลดลงนั้น สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนที่ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวอย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การมองหา “โอกาส” หรือ “เทรนด์” ใหม่ๆ แต่คือการสร้าง “ความยืดหยุ่น” และ “ความแข็งแกร่ง” ภายในองค์กร
การบริหารจัดการต้นทุน: ในภาวะที่รายได้ชะลอตัว การควบคุมและบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: ความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การเข้าใจ Pain Point และความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย จะช่วยให้การพัฒนาโครงการมีทิศทางที่ถูกต้อง และสามารถสร้างยอดขายได้อย่างต่อเนื่อง
การสร้างแบรนด์และประสบการณ์ลูกค้า: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การสร้างความแตกต่างด้วยแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการมอบประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะช่วยสร้างความภักดีและดึงดูดผู้ซื้อในระยะยาว
การบริหารสภาพคล่อง: การมีสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอ จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัว
ผมเชื่อมั่นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีแห่งความท้าทาย แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว นี่คือโอกาสที่จะพิสูจน์ตัวเองและก้าวขึ้นเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างแท้จริง
หากคุณคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์และเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจของคุณ เพื่อก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสแห่งอนาคต เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรและที่ปรึกษาให้กับคุณ ด้วยประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมวางแผนอนาคตของธุรกิจคุณไปพร้อมกัน
