ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย อสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญการปรับฐานครั้งใหญ่ – กลยุทธ์สู่ชัยชนะในตลาดผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง ไม่ได้เป็นไปตามที่หลายคนคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะต่อเนื่องไปจนปี 2566 จากที่เคยมีสัญญาณ “take off” ที่น่าตื่นเต้น กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วง “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผลมาถึงช่วงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 จะไปในทิศทางใด?”
การวิเคราะห์เชิงลึก: ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำบนตลาดหลักทรัพย์
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท ในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภูมิทัศน์ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่านั้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง
บริษัทที่รายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ: บทเรียนจากวิกฤต
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะบริษัทที่รายได้ลดลงมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ลดลง -23% Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% การที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญกับตัวเลขที่หดตัวขนาดนี้ บ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างและความท้าทายในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ยักษ์ใหญ่ก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น: การปรับตัวของผู้นำตลาด
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายในวงกว้าง ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดเล็กหรือบริษัทที่มีปัญหาเฉพาะตัว
“แสนสิริ” ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของธุรกิจในเชิงของการสร้างยอดขายจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 โดยรวม 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความยากลำบากในการขับเคลื่อนยอดขายได้เป็นอย่างดี
ความเปราะบางของยอดขาย: บทเรียนจากยักษ์ใหญ่สู่รายย่อย
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงอย่างรุนแรงถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ผู้นำอันดับ 1 ในการสร้างยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่อ่อนแอ เป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์
“เอพี (ไทยแลนด์)” ชนะศึกยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (มีรายได้จากการขายเติบโต 7% โดยเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่เติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
“เซ็นทรัลพัฒนา” โดดเด่นด้วยการเติบโต 103%
นอกจากบริษัทที่กล่าวมา ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่สูงเช่นนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการสร้างการรับรู้และยอดขายในตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์สุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่ายอดขายจะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากผลกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 โอกาสและความท้าทายสำหรับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี และสามารถนำเสนอสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างตรงจุด จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับฐานนี้ไปได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีศักยภาพที่จะฟื้นตัวได้ โดยจำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ในการดำเนินงาน การสร้างสรรค์นวัตกรรมที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจทิศทางของอุตสาหกรรมอย่างลึกซึ้ง ผมขอเชิญชวนให้เข้ามาปรึกษา พูดคุย และแลกเปลี่ยนมุมมอง เพื่อร่วมกันวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สร้างโอกาสในการเติบโต และก้าวสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แห่งอนาคต
