พลิกบทบาท: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 – การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนสนามทดสอบความแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบทอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ดูเหมือนจะส่งสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้หวนคืนสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเด่นชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงดำรงอยู่ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในฤดูกาลขายหลัก (High Season) ของไตรมาส 4 ก็ยังไม่ปรากฏสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ของตลาดโดยรวมก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์มากกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิด และได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะการณ์ที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่แฝงด้วยโอกาส
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงในหลัก 20% ขึ้นไปนั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% พร้อมด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม! พร้อมการเติบโตที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
เมื่อพิจารณาถึงผู้ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในขณะที่อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง แต่หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ Top 10 ย่อมเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่ง! การบริหารจัดการยอดขายที่เหนือชั้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้ทวงบัลลังก์ผู้นำกลับมา ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของรายได้ที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็สามารถติดอันดับได้เกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลของการลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม หลังจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สุดท้าย แต่ไม่ใช่ท้ายที่สุด หากจะวัดกันถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ปัจจัยชี้ขาดคือ กำไรสุทธิ (Net Profit) ยิ่งบริษัทสามารถทำกำไรได้มากเท่าไหร่ และสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาดมากเท่าไหร่ ยิ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และกลยุทธ์การขายที่เหนือกว่า
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไร! พร้อมความยืดหยุ่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงขนาดนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่ในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ การแข่งขันที่สูงขึ้น และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในวงการนี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค และคว้าโอกาสในการเติบโต
หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสม หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ราคาดี ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือลงทุน โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
