วิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ประเมินผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีความคาดหวังว่าแรงส่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณบวก จะสามารถผลักดันให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เติบโตต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม การชะลอตัวที่เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้ลุกลามและยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ และภาพรวมที่ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนถึงความเปราะบางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางกระแสท้าทายนี้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาฯ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่าเป็นห่วงกว่าที่คิด เมื่อมีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ (SIRI) เป็นบริษัทที่โดดเด่นที่สุดในปีนี้ สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตได้ถึง 12%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ บางแห่งอาจมีรายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นมาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนศักยภาพหลักในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและอันดับของบริษัทต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัท เมื่อรวมรายได้จากการขายทั้งหมด จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในบรรดาบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจ มี Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) (AP) ยังคงเป็นผู้นำด้านยอดขายที่แท้จริง สามารถสร้างรายได้จากการขายได้สูงถึง 36,927 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีโมเดลธุรกิจที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปีนี้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีลุ้นที่จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง แทนที่อันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) ยังคงโชว์ผลงานที่น่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตอกย้ำความแข็งแกร่งใน ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน นี้ เป็นการวิเคราะห์ที่สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่หลายบริษัทต้องเผชิญ การแข่งขันที่สูงขึ้น รวมถึงปัจจัยมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะสามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในอนาคต จะต้องมีกลยุทธ์ที่ปรับตัวได้รวดเร็ว มีการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับความท้าทาย เราจะเห็นการปรับตัวและกลยุทธ์ที่หลากหลายมากขึ้นจากผู้ประกอบการ เพื่อรักษาฐานลูกค้าและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ บ้านพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณใน ทำเลศักยภาพ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีให้คำแนะนำและพร้อมที่จะพาคุณก้าวสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
