วิเคราะห์เจาะลึก: พลิกเกมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัวและเริ่มต้น “take off” ของหลายโครงการ แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเริ่มตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งความคึกคักตามฤดูกาล (high season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 บรรยากาศโดยรวมก็ยังคงไม่ต่างจากปีที่ผ่านมานัก
เพื่อทำความเข้าใจถึงสภาพการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ และที่สำคัญที่สุดคือ การค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความเป็นจริงที่ลึกซึ้งกว่านั้น หากเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงปัญหาที่แพร่กระจายไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างประสบกับรายได้ที่หดหายไปราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทที่มีอิทธิพลต่อภาพรวมตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นและการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Siri Venture (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้นำตลาด แต่ก็สะท้อนถึงความท้าทายที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการรักษาการเติบโตท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยเสริม ดังนั้น หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง
ภาพรวมของบริษัททั้ง 41 แห่ง แสดงให้เห็นว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งครองอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri Venture (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดที่เข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: กลับมาผงาดอีกครั้งในฐานะผู้นำด้านกำไร (ด้วยปัจจัยเสริม)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลัก)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri Venture (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุนและแสวงหาโอกาสในการสร้างรายได้จากช่องทางที่หลากหลาย แม้ในภาวะตลาดที่ท้าทาย
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญในการฝ่าวิกฤต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของตลาดที่กำลังเผชิญกับความผันผวน ปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน การอยู่รอดและเติบโตในสมรภูมิแห่งนี้ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดของบริษัทเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การบริหารจัดการความเสี่ยง การสร้างนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนให้กับผู้ถือหุ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมขอเชิญชวนนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ เพื่อทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาด และเตรียมพร้อมสำหรับกลยุทธ์ที่จะพาธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในปีต่อๆ ไป หากท่านต้องการคำแนะนำหรือปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนหรือการบริหารจัดการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จ.
