เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน ใครคือผู้รอด ใครคือผู้ท้าชิง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างนับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่กลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงอยู่จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายต้องทบทวนกลยุทธ์และปรับตัวอย่างเร่งด่วน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ปฏิเสธไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายในวงกว้าง
เราพบว่ามีบริษัทหลายแห่งที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับสูง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เป็นเสาหลักของวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม… แต่บทสรุปที่แท้จริงอยู่ที่รายได้จากการขาย?
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์มืออาชีพ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้รวม” อาจยังไม่เพียงพอ เพราะรายได้บางส่วนอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” จะสะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพ
เมื่อเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ภาพรวมของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ แสดงให้เห็นถึงการหดตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีรายได้จากการขายรวมกันที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สถานการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในบรรดา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในทุกระดับของตลาด
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย!
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กำลังเข้าสู่ช่วงของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทน หลังจากลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และโครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพราะนั่นคือเงินสดที่เหลืออยู่และสามารถนำไปลงทุนต่อยอดหรือคืนผลตอบแทนแก่ผู้ถือหุ้นได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ… ด้วยดีลพิเศษ?
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ต้องคว้า
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่สะท้อนถึงความท้าทายของตลาดในปี 2566 อย่างชัดเจน ในมุมมองของผม ซึ่งได้คลุกคลีในวงการ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ มานาน ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความยืดหยุ่น การปรับตัว และการมองหาโอกาสในวิกฤต
ปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ได้แก่:
อัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาเงินกู้ในการซื้อ บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์
กำลังซื้อของผู้บริโภค: สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม การจ้างงาน และระดับรายได้ที่แท้จริงของประชาชน จะเป็นตัวกำหนดกำลังซื้อในตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคา ต่างๆ
การแข่งขัน: ตลาด คอนโดพร้อมอยู่ และโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงมีการแข่งขันสูง ทั้งในแง่ของราคา โปรโมชั่น และคุณภาพโครงการ
แนวโน้มการลงทุน: นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
แม้ว่าภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด และมีทีมงานที่มีประสบการณ์และเชี่ยวชาญ จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ใช่สำหรับคุณ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและศักยภาพของผู้ประกอบการแต่ละราย เป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือการเลือกซื้อ บ้าน คอนโด ที่เหมาะสมกับความต้องการและงบประมาณของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและประสบความสำเร็จไปด้วยกัน.
