แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอยู่เสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยอาศัยโมเมนตัมอันดีจากปี 2565 ที่หลายบริษัทเริ่มกลับมามีสัญญาณที่ดี ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และภาพรวมของปี 2567 นี้ ก็ยังคงดูไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 บริษัท วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถบริหารจัดการความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดันอย่างแท้จริง
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Universal Utilities) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนภาพธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มองข้ามไม่ได้ เหตุผลก็คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น มีหลายบริษัทที่มีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยหนุน แต่หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ย่อมเปลี่ยนแปลงไปอย่างแน่นอน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่เราได้ทำการเก็บข้อมูล พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ยิ่งเห็นได้ชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกฮวบถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP Thailand (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะตัวจริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้ดีพอ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง ผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ก็มีแนวโน้มที่จะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างรอบด้านในปี 2566 ที่ผ่านมา แนวโน้มสำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงต้องอาศัยความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการบริหารจัดการเพื่อก้าวผ่านสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
หากท่านคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความผันผวนนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำและทันท่วงที อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึง.
