ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และผู้เล่นที่โดดเด่น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อยอดจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ทว่า ภาพรวมกลับกลายเป็นตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ตัวชี้วัดที่ยังคงทรงตัว แต่แฝงด้วยความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งประสบกับภาวะรายได้ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทหลายแห่งประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์หนึ่งของอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากบริษัทขนาดใหญ่แล้ว ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดเป็นเจ้าแห่งกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้ แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการบริหารจัดการ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่แพ้กัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันจะยังคงดุเดือด ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ และมุ่งเน้นการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน การพัฒนา หรือการหาข้อมูลเชิงลึก เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและค้นหาแนวทางที่เหมาะสมกับคุณที่สุดในวันนี้
