ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อโมเมนตัมสะดุด ความแข็งแกร่งที่แท้จริงปรากฏ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยิ่ง จากความคาดหวังที่สูงลิ่วจากแรงส่งของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ สถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมยังคงไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้าอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่า ภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้อย่างสง่างาม
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่กำลังเผชิญอยู่ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้หดตัวในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เป็นอีกหนึ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยมีรายได้ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจ
ท่ามกลางสภาวะที่หลายบริษัทยังคงเผชิญกับแรงกดดัน Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลขที่น่าภาคภูมิใจถึง 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตถึง 12% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับกลยุทธ์และตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริมอาจทำให้ภาพรวมดูดี แต่ไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายที่สูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่คว้าอันดับสองไป ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตในแดนบวกที่ 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างยอดเยี่ยม คว้าอันดับสามไปด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) แสดงศักยภาพที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งบริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งและศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งคว้าอันดับสองด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสสูงที่จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แม้ว่ากำไรของ Origin Property (ORI) ในอันดับห้าจะลดลง -25% จากปีก่อน แต่ก็ยังสามารถทำกำไรได้ถึง 3,160 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว รวมถึงความผันผวนของต้นทุนการก่อสร้างและการเงิน ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว กลยุทธ์ที่เน้นการสร้างความแตกต่าง การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของคุณ เพื่อช่วยนำทางธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาแห่งการเติบโตของคุณ.
