บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินวิกฤตและชี้ชัดผู้นำตลาด
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งอันดีจากโมเมนตัมการเติบโตที่เริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงปลายปี 2565 ทว่าภาพรวมกลับผันผวนเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ดีที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ซับซ้อนในปีที่ผ่านมา และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ผู้แพ้มีจำนวนมากกว่าผู้ชนะ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงในระดับรายบริษัท พบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ แต่ความแข็งแกร่งที่แท้จริงวัดกันที่ยอดขาย
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในบริบทนี้ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด ที่จะสะท้อนความสามารถในการแข่งขันและการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง
ยอดขายอสังหาริมทรัพย์: การปรับฐานที่ชัดเจน และความสามารถในการแข่งขันที่แตกต่าง
เมื่อเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดขายขาดอย่างชัดเจน โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ -40%, และน่าตกใจที่ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่รุนแรงและการชะลอตัวของตลาดโดยรวม
AP (Thailand) นำทัพยอดขายสูงสุด: ความสามารถในการปรับตัวและความแข็งแกร่งของแบรนด์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของยอดขายได้ถึง 7% ในปีนี้ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของยอดขายในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจจากธุรกิจค้าปลีกสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง และความท้าทายในการรักษาผลกำไร
สุดท้ายแล้ว การจะพิจารณาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” จำเป็นต้องพิจารณาถึง กำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของอุตสาหกรรม โดยมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์และการสร้างรายได้พิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ส่งผลคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของ “เจ้าสัวน้ำเมา” เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ดิฉันเชื่อว่าบริษัทยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจได้รับผลกระทบ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและมองหาช่องว่างในตลาด
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงและมีความเสี่ยงที่บริหารจัดการได้ หรือเป็นผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ ดิฉันขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเข้ามาเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์เฉพาะบุคคล เพื่อก้าวข้ามผ่านปีแห่งความท้าทายและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับธุรกิจของท่าน.
