วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567 – ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับสะท้อนถึงการชะลอตัวที่ชัดเจน ตลาดเริ่มอึมครึมก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายไตรมาส 4 อันเป็นช่วงเวลาสำคัญของการกระตุ้นยอดขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการจดทะเบียน แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมที่ 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันในภาพรวม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
หากจะวัดกันที่ประสิทธิภาพการสร้างรายได้ที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากธุรกิจอื่น ๆ มาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Revenue) ภาพรวมจะมีความชัดเจนยิ่งขึ้น
จากข้อมูล 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความท้าทายในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นกระจายเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เห็นรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ตามมาที่อันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
Central Pattana: ม้ามืดแห่งปีที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่ CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและการตอบรับที่ดีจากตลาด
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ (จากปัจจัยพิเศษ)
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่กำไรที่สูงนี้มีปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท และ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) มีกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุด
จากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ล้วนส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบาก การรักษาความสามารถในการแข่งขัน การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นหัวใจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรคเหล่านี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าการปรับตัว การพัฒนานวัตกรรม และการสร้างประสบการณ์ที่ดีที่สุดให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จ.
