ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตซ่อนโอกาสในตลาดที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการผันผวนของตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังการเติบโตอย่างสดใสจากแรงส่งของปี 2565 กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่กินเวลานาน แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นความคึกคักได้เท่าที่ควร สถานการณ์นี้ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและปัจจัยกดดันที่กำลังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
การวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ: ใครคือผู้ยืนหยัด?
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง ในปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินความสามารถของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบาก และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญสถานการณ์คล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับตามรายได้รวม
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจแกนหลัก
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมากจากรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดส่งผลกระทบต่อผู้เล่นหลักเกือบทุกราย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับตามรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ผู้เล่นที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลประกอบการโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีว่า CPN กำลังเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH): ผู้นำด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับตามกำไรสุทธิ
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัว ประเมินความเสี่ยงได้อย่างแม่นยำ และวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ผันผวนนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด ระบุบริษัทที่มีศักยภาพ และวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยให้ท่านสามารถนำพาธุรกิจหรือพอร์ตการลงทุนของท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงโอกาสและความเป็นไปได้ที่รออยู่.
