ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้การเริ่มต้นจะมีความหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้ ดั่งที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสเมื่อเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามแนวโน้มและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์เชิงลึกจึงเป็นสิ่งจำเป็นยิ่งในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ปัจจุบัน และคาดการณ์ทิศทางในอนาคต Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจยิ่งขึ้น เมื่อ 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% ของบริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกันกับ LPN ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหยัดผู้นำรายได้รวม แม้ตลาดโดยรวมชะลอตัว
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ครองอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก (เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน) แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและยอดขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อมัดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ครองอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) หรือ “เจ้าสัวน้ำเมา” คว้าอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ถูกสำรวจ มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์อันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่กำไรจำนวนมากถึง 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ช่วยหนุนผลประกอบการ หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ AP (Thailand) (AP) ไล่ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ครองอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและการสร้างโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม วงการอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่เคยหยุดนิ่ง การแข่งขันที่เข้มข้นนี้ บีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับกลยุทธ์ เพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการสร้างการเติบโต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำคือสิ่งสำคัญยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและผู้ให้ข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในทุกสถานการณ์
ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือเพื่อเจาะลึกข้อมูลการวิเคราะห์ตลาดเฉพาะกลุ่มของท่านได้แล้ววันนี้
