ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับเป็นปีแห่งการปรับตัวและเผชิญความท้าทายครั้งสำคัญ แทนที่จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมอันดีจากปี 2565 ตลาดกลับพบเจอภาวะชะลอตัวที่กินระยะเวลานานต่อเนื่อง จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่ควรจะเป็น จนนำมาถึงปี 2567 สัญญาณของการฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า
ด้วยความตั้งใจที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่น่าเชื่อถือ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสถานการณ์ตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างฉายชัด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อลงลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses ผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (เดิมคือ Univentures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพธุรกิจ
หากจะวัดศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนเสริมจากแหล่งรายได้อื่น อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หัวใจของการดำเนินธุรกิจที่ยั่งยืนคือความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิ (Net Profit) หรือผลกำไรที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางการปรับตัว
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทยังสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนสำคัญที่ทำให้ Land and Houses สามารถครองแชมป์ได้ในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน คิดเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปี 2567 และความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันที่เข้มข้น การบริหารจัดการต้นทุนที่เหนือชั้น และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการสร้างรายได้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
สำหรับนักลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย และผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือพัฒนาโครงการ ควรพิจารณาถึงปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบด้าน การเลือกพาร์ทเนอร์ที่มีประสบการณ์ การทำความเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน จะเป็นสิ่งจำเป็นในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดไทยอย่างแท้จริง เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่านโดยเฉพาะ
