สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ชะลอตัวท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังที่สูงลิ่วต่อการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และบรรยากาศที่ไม่เอื้ออำนวยยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ด้วยสถานการณ์ดังกล่าว Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าผู้ประกอบการเหล่านี้รับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกลงในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับเลขสองหลักสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าใน 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม… แต่เมื่อมองรายได้จากการขาย โฉมหน้าเปลี่ยนไป
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม หากเราตัดปัจจัยดังกล่าวออกไป โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก และลำดับการจัดอันดับก็จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์รายได้จากการขาย… แสนสิริ และ ศุภาลัย รักษาตำแหน่งผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำจากแสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ซึ่งสามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่แม้จะมาอย่างเงียบๆ แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่องหลายโครงการ ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
มาถึงจุดสำคัญที่สุด คือ “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะสร้างรายได้มหาศาล แต่หากกำไรน้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง… แต่มีปัจจัยพิเศษ! ศุภาลัย และ AP (Thailand) เกาะติดขอบ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการก้าวต่อไปในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เผยให้เห็นถึงบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว บริหารจัดการต้นทุน และสร้างรายได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถ “ยืนหยัด” และ “เติบโต” ได้อย่างยั่งยืนนั้น คือบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง สามารถส่งมอบผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพและบริการที่เป็นเลิศ พร้อมทั้งบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาทางเลือกในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาดเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้ ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางครั้งใหม่ของคุณในวันนี้
