ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ได้ทิ้งร่องรอยแห่งความท้าทายไว้ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน แม้ความคาดหวังจะตั้งอยู่บนโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ทว่าความเป็นจริงกลับเบี่ยงเบนไปจากที่คาดการณ์ไว้ การกลับสู่ภาวะชะลอตัวของตลาดเกิดขึ้นอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ได้ดำเนินต่อเนื่องมาตลอดจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ดังที่หวัง สภาวะเช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดที่ไม่หยุดนิ่งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายไปสู่การเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
ผลประกอบการภาพรวม: รายได้รวมที่ปรับลดลงแต่ยังคงมีมูลค่ามหาศาล
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขการลดลงจะดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมที่ลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้ที่เผชิญแรงกดดันมากที่สุด?
หลายบริษัทต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในหลัก 20% อัพ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมสูงสุดปี 2566
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ที่ต้องเผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย
บริษัทที่เผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) นำทัพในด้านรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมายืนอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขยับเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มรูปแบบ ในปี 2566 Central Pattana สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิไม่มาก หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดปี 2566
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อีกครั้ง แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
Supalai (SPALI) เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ความท้าทายที่รออยู่ในปี 2567
ข้อมูลที่ได้นำเสนอไปนี้ เป็นการสรุปภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แนวโน้มในปี 2567 นี้ ก็คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานาน ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม รวมถึงการวิเคราะห์กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เพื่อการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนธุรกิจที่แม่นยำยิ่งขึ้น ขอเชิญชวนท่านติดต่อเข้ามาเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 และอนาคตต่อไป
