วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัว จะสามารถส่งต่อไปยังปีถัดไปได้ แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ ความท้าทายนี้ได้ขยายผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของผลประกอบการในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่มีรายได้ลดลง บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวในระดับสูงกว่า 20% มีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของสมรรถนะการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการรับรู้รายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่เพิ่มขึ้น
กรณีที่น่าสนใจได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ติดอันดับต้น ๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้แสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือความสามารถในการทำกำไร และเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่สำคัญคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรก้าวกระโดดจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายสูงในปี 2566 แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและฟื้นฟู แต่แรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ จะเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสภาวะเช่นนี้ คือบริษัทที่มีรากฐานทางการเงินที่มั่นคง มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว และที่สำคัญคือ มีความสามารถในการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์นี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต เพื่อให้สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการลงทุน หรือพัฒนากลยุทธ์ธุรกิจที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำแบบเจาะลึก ที่จะช่วยนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
