เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิกฤตสู่โอกาส ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 สู่ความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด การเลือกตั้งใหญ่ที่ใกล้เข้ามาในช่วงต้นปี สร้างแรงกระเพื่อมและความไม่แน่นอน ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และความซบเซาที่ว่านี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท วิเคราะห์การดำเนินงานตลอดปี 2566 เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดฝ่าฟันวิกฤต และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองเพียงผิวเผิน ทว่าเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีจำนวนไม่น้อย อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) พบว่ารายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อบริษัทเหล่านี้
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4% ความผันผวนในกลุ่มผู้นำตลาดนี้ ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
แสนสิริ ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุด! แต่…เกมวัดกันที่รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมชื่อ U City) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มองทะลุตัวเลขรวม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การปล่อยเช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่ เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านี้ออกไป โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำตลาดรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและอุปสรรคที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย! ศักยภาพที่แข็งแกร่งในภาวะวิกฤต
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ปรากฏว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่ง โดยมีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่ารายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality Houses (QH) ที่มักจะเข้ามาติดอันดับเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดที่แท้จริงของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะดี หรือรายได้รวมจะสูง แต่หากสุดท้ายแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจเรียกได้ว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสูงสุด! ปัจจัยพิเศษที่พลิกเกม
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักที่ทำให้ LH ครองแชมป์นี้ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% แต่ก็ยังคงมีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ที่มาจากกลุ่มธุรกิจเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567 บททดสอบที่ท้าทายยิ่งกว่า
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพฉายส่วนหนึ่งของสถานการณ์ในอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อน ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยบททดสอบสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวอย่างชาญฉลาด กลยุทธ์การบริหารจัดการความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนของตลาด ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวข้ามทุกอุปสรรค ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ สู่การเติบโตที่ยั่งยืนและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
