ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่แนวโน้มปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นหมุดหมายที่น่าจดจำในประวัติศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเป็นปีที่ความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากแรงส่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงอันท้าทาย ตลาดที่เคยมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยสำคัญจากการเลือกตั้งใหญ่เป็นตัวกระตุ้น ก่อนจะต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอย่างไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นตามปกติ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าบรรยากาศความไม่แน่นอนนี้จะยังคงทอดยาวมาจนถึงปี 2567 ส่งผลให้ภาพรวมการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมามีความซับซ้อนและน่าจับตามองเป็นพิเศษ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อไขความกระจ่างว่าภายใต้สถานการณ์ที่ผันผวนเช่นนี้ บริษัทแต่ละแห่งสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 นี้
การวิเคราะห์รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้แข็งแกร่ง
จากการสำรวจข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเหมือนเป็นตัวเลขที่มหาศาล แต่หากพิจารณาเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% สัญญาณนี้ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของการชะลอตัวในระดับมหภาค
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท สถานการณ์กลับมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เราพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่หลากหลายที่บริษัทเหล่านี้เผชิญอยู่
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาคล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการโครงการและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่มีบริษัทใดที่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวได้อย่างสมบูรณ์
แสนสิริ: ผู้นำด้านรายได้รวม แม้ภาพรวมตลาดจะทรงตัว
ในภาพรวมรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นผลงานที่น่าประทับใจท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การลงทุน การให้เช่า หรือการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกและพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ยิ่งเผยให้เห็นถึงความท้าทายที่ชัดเจนขึ้น บริษัททั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการสำรวจนี้ ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้น คือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่โดดเด่นในแง่ลบ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด ขายบ้าน กรุงเทพ และภูมิภาค
AP (Thailand): กลับสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในแง่รายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่มียอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (ข้อมูลไม่ระบุการเติบโต)
เซ็นทรัลพัฒนา: ตัวอย่างความสำเร็จของการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ความสำเร็จนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจจากศูนย์การค้า สู่การเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากต้นทุนสูงหรือมีค่าใช้จ่ายมาก สุดท้ายแล้วก็จะส่งผลต่อกำไรสุทธิที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการทำกำไรของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
Land and Houses: คว้าแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่าง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) กลับสามารถคว้าแชมป์กำไรสุทธิไปครองได้อีกครั้งในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ซับซ้อนและหลากหลายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและต้องอาศัยความยืดหยุ่นในการปรับตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน และผู้ประกอบการจะต้องงัดกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงผันผวน การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่ช่วยให้เราเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่สนใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างถ่องแท้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทาย และสร้างโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
อย่าพลาดโอกาสในการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567! ศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม วางแผนกลยุทธ์ของคุณ และก้าวข้ามคู่แข่งไปพร้อมๆ กัน
