วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: มรสุมเศรษฐกิจและความหวังปี 2567
ปี 2566 คือบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งของปี 2565 กลับกลายเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ การเลือกตั้งครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นช่วงต้นปี ได้สร้างความไม่แน่นอน และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต (High Season) ก็ยังคงปรากฏสัญญาณการฟื้นตัวที่แผ่วเบา และแนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อสะท้อนภาพความเป็นจริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมครั้งนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังมีผู้ที่สามารถรักษาการเติบโตได้
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดโดยรวมที่ยังคงเผชิญแรงกดดัน แต่สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทส่วนใหญ่กำลังประสบ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) โดยมีอัตราการลดลงของรายได้ที่น่ากังวลราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุดปี 2566:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Group Plc. (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
หากพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดหลัก จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า
ภาพรวมของ 41 บริษัท ในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มที่น่าจับตามองคือ Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
สถิติรายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่มีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีต้นทุนสูงและกำไรสุทธิเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
สถิติการทำกำไรสุทธิสูงสุดปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ภาพอนาคต: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสสำหรับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ชัดเจนว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่, และความผันผวนของต้นทุนการก่อสร้าง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างความแตกต่างได้ การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการในอดีต แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณเตือนและกระตุ้นให้ผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ, นักลงทุน, หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ได้เตรียมพร้อมรับมือกับสถานการณ์ที่กำลังจะมาถึง
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาผู้พัฒนาโครงการที่เชื่อถือได้ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการย้อนหลัง รวมถึงกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของแต่ละบริษัท ถือเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจอย่างรอบคอบ หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
