แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 เองก็ยังคงฉายภาพความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำ หรือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ติดลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ Top 10 บริษัทก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของอุตสาหกรรม มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย ปี 2566
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย เผยให้เห็นถึง 10 อันดับแรกที่น่าสนใจดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%) – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%) – เป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผล โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพที่ซ่อนเร้นและกลยุทธ์การเติบโตที่น่าสนใจของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวบ่งชี้ที่แท้จริงของความสามารถในการทำกำไรและสุขภาพทางการเงินของบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%) – แสดงการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดด
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การที่รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิโดยรวมลดลง เป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงความท้าทายที่รออยู่
แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถแสดงผลการดำเนินงานที่โดดเด่นและรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ แต่โดยรวมแล้ว ปี 2566 ถือเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีปัจจัยหลายประการที่ต้องเฝ้าระวังและประเมินอย่างใกล้ชิด
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างยาวนาน ผมมองว่า ผู้ประกอบการที่จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต การทำความเข้าใจถึงข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของท่านในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล.
