วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ – ผู้ที่ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่เคยสร้างไว้ในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นฤดูกาลทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง สถานการณ์ยังคงไม่สดใสนักเมื่อเข้าสู่ปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และประเมินว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใดที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งในช่วงปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะช่วยเผยให้เห็นถึงผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง และผู้ที่เผชิญกับความยากลำบาก
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียงกัน แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ แซงหน้า คว้าแชมป์รายได้รวมปี 2566
เมื่อเจาะลึกรายบริษัท 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ UWC (UNIVentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก และลำดับอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มการชะลอตัวของตลาด ยิ่งไปกว่านั้นถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมติดอันดับต้นๆ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย: สะท้อนความแข็งแกร่งในการเจาะตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทำรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาครองอันดับ 1 ได้อย่างแข็งแกร่ง แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง เมื่อปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์และผลตอบรับที่ดีจากตลาด
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ: ปัจจัยพิเศษช่วยหนุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงเป็นแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลกำไรในปีนี้คือ การรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำนี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง เพื่อที่จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและแนวโน้มของบริษัทต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในสภาวะตลาดเช่นนี้ การติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ
