วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์ผลการดำเนินงานเชิงลึก เผยกลยุทธ์ผู้ชนะท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เศรษฐกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพที่ปรากฏกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์โดยรวมก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจกลไกตลาดและผลกระทบต่อผู้เล่นหลักในวงการ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถบริหารจัดการท่ามกลางสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นเหนือคู่แข่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างกันของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่าสังเกต ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 20% โดย LPN และ ESTAR ติดลบไปราว 28% ขณะที่ CGD ก็ไม่ต่างกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ลบ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลบ 9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 เป็นของ Land and Houses ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ United Palm Oil (UPOIC) (ในบริบทนี้ ควรเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จริงๆ หรืออาจเป็น Univentures (UV) ที่เป็นผู้ถือหุ้นในอสังหาฯ) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความสามารถในการขายผลิตภัณฑ์หลักของบริษัท การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ในการพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development ประสบปัญหาการขายที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ ซึ่งทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ไปได้ โดยแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอในทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลการเก็บเกี่ยวจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ดี หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ครองแชมป์ในปีนี้คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 25% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ไว้ได้
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวและความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่ผ่านมา และแนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคใหม่ รวมถึงการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีศักยภาพ การศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้านถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่ชาญฉลาด หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสำรวจโอกาสและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
