วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – แผนที่การเติบโตที่ซับซ้อนท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการประเมินตนเองสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้การเริ่มต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวังและโมเมนตัมที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับเผยให้เห็นถึงการชะลอตัวที่ชัดเจน อันเป็นผลพวงจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองในช่วงเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะท้าทายเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งบอกถึงความเปราะบาง
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 เป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้
กลุ่มบริษัทที่รายได้หดตัวรุนแรง: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยกลุ่มที่รายได้ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development Public Company Limited (LPN), Eastern Star Real Estate Public Company Limited (ESTAR) และ Country Group Development Public Company Limited (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Public Company Limited (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property Public Company Limited (LALIN) ที่ -23%, Major Development Public Company Limited (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Public Company Limited (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Public Company Limited (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Public Company Limited (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Public Company Limited (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property Public Company Limited (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก และอันดับต่าง ๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ภาพรวมรายได้จากการขายปี 2566: การปรับฐานที่ชัดเจน
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกันถึง 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัญญาณนี้บ่งชี้ว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายหดตัวมาก: Raimon Land, LPN, LH ในกลุ่มนำ
ในบรรดาบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การกลับมาอย่างแข็งแกร่งของผู้เล่นรายใหม่
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการตอบรับที่ดีของตลาดต่อโครงการที่พัฒนาขึ้น
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่หัวใจสำคัญที่ชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ “กำไรสุทธิ” เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดว่าบริษัทสามารถเปลี่ยนยอดขายให้เป็นผลตอบแทนที่จับต้องได้มากน้อยเพียงใด
ภาพรวมกำไรสุทธิปี 2566: ทิศทางขาลงที่ต้องเฝ้าระวัง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูง จากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขาย และความสามารถในการทำกำไร ในขณะที่ปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ การวิเคราะห์อย่างรอบด้านและกลยุทธ์การดำเนินงานที่ปรับตัวได้ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ บริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง มักจะเป็นบริษัทที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีพอร์ตโฟลิโอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะเผชิญกับอุปสรรค ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และความยืดหยุ่น จะสามารถค้นพบโอกาสใหม่ๆ และก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการปรึกษาแนวทางการลงทุนและพัฒนาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเช่นนี้ เรายินดีที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยคุณวางแผนและก้าวไปสู่ความสำเร็จ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง
