บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นสุดลงสุดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะสามารถต่อยอดจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 และยังคงส่งสัญญาณความไม่แน่นอนต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
Property Mentor ได้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการปฏิบัติงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง หรือที่เรียกว่า “ผู้ชนะตัวจริง” ในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนถึงการหดตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่ภาคส่วนนี้กำลังเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่การพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นอีกหนึ่งมิติที่สำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรม ซื้อขายคอนโดกรุงเทพ และบ้าน ซึ่งรายได้จากส่วนนี้สะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายจริงของโครงการต่างๆ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนอยู่ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อยอดจากธุรกิจหลัก
กำไรสุทธิ: วัดผลความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
เมื่อมองถึงผลประกอบการที่แท้จริง คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังน่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
เหตุผลสำคัญที่ LH สามารถครองอันดับ 1 ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยอาจขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ผลการดำเนินงานในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และปัจจัยภายในประเทศอย่างความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัว จะยังคงสามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง แต่การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ เจ้าของธุรกิจ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา และต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในปี 2567 และปีต่อๆ ไป การวิเคราะห์เจาะลึกเชิงกลยุทธ์และการปรับตัวตามสถานการณ์ตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ คือสิ่งที่คุณไม่ควรมองข้าม
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณก้าวข้ามผ่านความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2567 นี้ ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน พร้อมให้คำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดที่ไม่หยุดนิ่งนี้
