ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินเชิงลึกถึงผลประกอบการและทิศทางสู่อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้นเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้จะมีความหวังจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยหลักมาจากความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความผันผวนนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ปกติแล้วจะเป็นโอกาสทองของอสังหาริมทรัพย์ การฟื้นตัวที่คาดหวังก็ยังไม่ปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ภายใต้ภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความซบเซาที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงไม่กี่ราย แต่ส่งผลกระทบในวงกว้างต่ออุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ค่อนข้างชัดเจน คือกลุ่มที่มีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กัน โดยรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสความซบเซานี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! ครองอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) เป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ซึ่งมีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท ในอันดับ 7 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถิตินี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของอุตสาหกรรม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเบอร์ใหญ่ของตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำ! รายได้จากการขายแกร่ง แสนสิริ ตามติด
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ขึ้นนำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกอย่างน่าสนใจที่ 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่มีประสิทธิภาพ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาทในอันดับ 9 และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังมาแรง!
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานที่โดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการปรับตัวและคว้าโอกาสทางการตลาด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ! แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมากก็ตาม เหตุผลหลักที่ LH สามารถครองอันดับ 1 ได้ในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจดำเนินต่อไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที และมุ่งเน้นการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริหาร หรือนักลงทุน ที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้มตลาด และค้นหากลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน เพื่อก้าวข้ามความท้าทายในปี 2567 และคว้าโอกาสสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน อย่าพลาดที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและการวางแผนกลยุทธ์ที่ตรงจุดสำหรับธุรกิจของคุณ
